Le lexique de l’immobilier d’entreprise

Un acte authentique se défini par opposition à un acte sous seing privé. C'est un document établi par un officier public selon un formalisme spécifique : en matière immobilière le notaire peut établir en la forme authentique, un bail, une promesse de vente, un acte de vente. Le bail notarié comporte l'avantage de constituer par lui-même un acte exécutoire en soi.

A la différence de l’acte authentique, l’acte sous seing privé est passé entre les contractants sans l’intervention d’un notaire.

Le bail commercial est un contrat locatif régi par le statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du Code de Commerce). Il implique l'exploitation d'un fonds commercial ou artisanal dans le local objet du bail, l'existence d'un local ou d'un immeuble et l'immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
Ce bail matérialise la location d'un local de bureau, d'un commerce, d'un local d'activité par un locataire (le preneur) exploitant une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
En vertu du contrat de bail, le propriétaire (le bailleur) lui en assure la jouissance moyennant le paiement d'un loyer.
Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. En principe, sauf disposition conventionnelle dérogatoire, le locataire peut résilier le bail commercial moyennant respect d'un formalisme spécifique (acte d'huissier ou courrier RAR) et respect d'un préavis de 6 mois (minimum légal) pour l'échéance de chaque période de 3 ans (période triennale), c'est pourquoi le bail commercial est souvent appelé bail 3/6/9.

Le bail dérogatoire est aussi appelé bail de courte durée (il ne doit pas être confondu avec la convention d'occupation précaire).
Sa durée est librement fixée par les parties dès l'instant où elle n'excède pas trois ans. Il peut être renouvelé sous réserve que le bail d'origine et ses renouvellements successifs n'excèdent pas une durée globale de trois ans.

Au-delà, si le locataire est laissé en jouissance, se forme en principe un bail commercial.

Le bail mixte s’applique à un bien immobilier dont une partie est destinée à l'habitation du locataire et l'autre partie à l'exercice de sa profession.

Le bail professionnel porte sur l’utilisation professionnelle de locaux pour une activité non commerciale (professions libérales ou assimilées). Fixé pour une durée de 6 ans minimum, il peut être reconduit tacitement, sans formalités particulières, pour la même durée.

« En blanc » : se dit d’une construction lancée sans vente ou location préalable à un utilisateur.
« En gris » : se dit d’un projet dont le chantier ne sera lancé qu’après location ou vente de tout ou partie à un utilisateur.

Les charges locatives s’ajoutent au montant du loyer et sont destinées à assurer le bon fonctionnement d’un bien immobilier (gestion, administration, réparations, entretien).

Une opération « clé en main locatif » est réalisée pour les besoins propres d’un utilisateur qui en est locataire.

Une opération en compte propre est réalisée pour les besoins propres d’un utilisateur qui en est propriétaire.

La demande désigne une recherche de locaux exprimée auprès d'Enterprise Immobilier d'Entreprise.

Le dépôt de garantie est la somme remise au bailleur (propriétaire) par le locataire au moment de son entrée dans les lieux. Elle est généralement récupérée à la fin du contrat, sous condition du respect des clauses du dit contrat.

Les ERP sont les lieux publics ou privés amenés à accueillir des clients ou des utilisateurs autres que les employés. Ces espaces sont soumis de fait à des règlementations particulières en terme d’accessibilité, de sécurité, d’aménagement.

La garantie à première demande constitue une garantie de loyer au même titre que le dépôt de garantie et la caution. Mais cette garantie est très spécifique. En pratique délivrée par une banque, elle constitue une garantie autonome, en vertu de laquelle le bailleur peut actionner le garant, sans nécessairement avoir auparavant constaté la défaillance du locataire dans le respect de ses obligations financières telles qu'elles découlent du bail.

Le sigle HQE désigne une démarche volontaire de gestion de la qualité environnementale des opérations de construction ou de réhabilitation de bâtiments. Cette démarche est à l’initiative des professionnels de l’immobilier et de la construction et fait l’objet d’une procédure de certification établie par l’AFNOR (Association Française de Normalisation).

Jusqu'à la loi N°2014-626 du 18 août 2014, cet indice (publié par l'INSEE) était utilisé, dans les clauses d'échelle mobile, pour indexer le loyer des baux commerciaux. Depuis cette loi, deux autres indices peuvent être utilisés pour la revalorisation des loyers des baux commerciaux : l'ILAT ou l'ILC.

L’ILAT (publié par l'INSEE) est depuis la loi N°2014-626 du 18 août 2014, l'un des deux indices utilisés pour l'indexation des loyers des baux commerciaux.
L'ILAT est utilisé plus spécifiquement dans les baux des locaux utilisés pour des activités tertiaires, les baux des entrepôts logistiques, les baux des locaux utilisés pour des activités libérales.

L’ILC (publié par l'INSEE) est depuis la loi N°2014-626 du 18 août 2014, l'un des deux indices utilisés pour l'indexation des loyers des baux commerciaux.
L'ILC est utilisé plus spécifiquement dans les baux des commerces, des locaux industriels et des locaux utilisés par des artisans.

• Neuf : immeuble construit depuis moins de 5 ans
• Restructuré : immeuble ayant fait l’objet, depuis moins de 5 ans, de transformations affectant sa structure et soumises à permis de construire
• Récent : immeuble de moins de 10 ans
• Rénové : immeuble ayant fait l’objet de travaux de rénovation, depuis moins de 5 ans, sans entrer dans le champ du permis de construire
• Moderne : immeuble performant de plus de 10 ans
• Ancien : immeuble peu performant de plus de 10 ans

• Facial : loyer par mètre carré et par an, inscrit au bail, exprimé hors taxes et hors charges. Ne tient pas compte des locaux annexes tels que parkings, archives, restaurant interentreprises (RIE)... En cas de loyer progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des trois premières années ou de la durée ferme du bail.
• Facial moyen : moyenne pondérée par la surface des loyers faciaux. Pour les loyers trimestriels, une moyenne mobile pourra être utilisée pour présenter des évolutions lissées.
• Economique : loyer par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et hors charges et corrigé des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux, etc.).
• « Prime », loyer facial le plus élevé, hors transaction de convenance, pour un produit :
  • de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché,
  • d’excellente qualité et offrant les meilleures prestations,
  • dans la meilleure localisation pour un marché donné.
• « Top » : loyer facial le plus élevé d’un marché donné, hors transaction de convenance. Le loyer top n’est pas systématiquement un loyer prime.

Des locaux n’ayant jamais été occupés et appartenant à un immeuble neuf ou restructuré, livrés depuis moins de cinq ans.

Ensemble des locaux disponibles à moins d’un an, incluant l’offre neuve non précommercialisée et l’offre de seconde main libérée de manière certaine (baux résiliés).

Ensemble des locaux vacants immédiatement disponibles.

Ensemble des constructions et restructurations encore disponibles. Elles sont analysées en fonction de l’état d’avancement des projets :

• Offre neuve livrée : immeuble dont les travaux de construction sont terminés.
• Chantier en cours : immeuble dont les travaux de construction ont démarré. Ne sont pas pris en compte les travaux préalables de démolition.
• Permis de construire obtenu : autorisation de construire obtenue, généralement comptabilisée après la purge du recours des tiers.
• Permis de construire déposé : autorisation de construire demandée, en cours d’instruction.
• Projet : intention identifiée de réaliser une opération immobilière pour laquelle aucune demande d’autorisation n’a été déposée.

Un parc de bureaux est l’ensemble des bureaux existants, occupés ou vacants. Le parc inclut les bureaux des secteurs publics ou privés.
En Île-de-France, le parc de bureaux est périodiquement mis à jour par l’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise d’Île-de-France (ORIE) et par la Direction Régionale de l’Equipement d’Île-de-France (DREIF) à partir des statistiques officielles sur la construction neuve, la taxe annuelle sur les bureaux, ainsi que les données relatives aux démolitions.

La précommercialisation est la transaction utilisateur ayant lieu plus de six mois avant la livraison d’un bâtiment.

Avant-contrat précédant la signature de l’acte authentique, par lequel un vendeur (le promettant) s'engage à vendre un bien immobilier à des conditions acceptées par l’acquéreur (le bénéficiaire).
Dans la pratique, l'acquéreur (le bénéficiaire) verse une indemnité d'immobilisation représentant généralement 5 à 10 % du prix de vente. En cas de conclusion effective de l'opération, cette indemnité s'imputera à titre d'acompte sur le prix de vente. A défaut elle sera soit restituée au bénéficiaire (Par exemple en cas de non obtention d'un financement) ou constituera un dédommagement pour le promettant si le bénéficiaire est défaillant.

La réglementation thermique fixe le plafond de consommation selon l’activité de l’utilisateur et la localisation du bien immobilier. La dernière règlementation thermique en vigueur, la RT2012, fixe ce maximum de consommation pour les surfaces de bureaux neuves à 50 kWh/m²/an.

Se dit de locaux ayant déjà été occupés par un utilisateur, ou livrés et jamais occupés depuis plus de cinq ans.

On distingue les locaux :

• Rénovés : locaux ayant fait l’objet de travaux de rénovation.
• Très bon état : locaux performants, de qualité.
• Etat d’usage : locaux peu performants, louables en l’état.
• A rénover : locaux peu performants et nécessitant des travaux de rénovation.

Le taux de vacance est le rapport entre l’offre immédiatement disponible et le parc existant.

La transaction désigne la location ou vente d’un bien immobilier, à un utilisateur ou à un investisseur, concrétisée par la signature d’un bail ou d’un acte de vente. En cas de conditions suspensives, la transaction n'est prise en compte qu'après leurs levées.